不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明

案情简介

邓某购买一套二手房，与卖房人签订了买卖协议，支付了全部的购房款，获得了房屋钥匙。在办理房屋过户登记当天，邓某出于帮忙上户口的考虑，便要求卖房人将二手房的产权过户登记在李某的名下。产权部门以李某的名义颁发的房屋的权属证书，该权属证书至今在邓某处保管。后李某强行撬门入室居住，双方发生纠纷。邓某诉至法院请求确认二手房的归属。

观点争议

审理过程中，对该案的处理形成了两种观点。

一种观点认为：李某拥有房屋所有权证，邓某不拥有该证。双方关于邓某以房屋登记在李某名下的方式帮助李某上户口的约定，并不能对抗李某合法取得的房屋所有权证。谁拥有房屋所有权证，谁就是该房屋的所有权人。

另一种观点认为：房屋所有权证只是权利人享有该不动产物权的证明。如果有证据证明房屋所有权证上记载的权利人与真正的权利人不一致的，应当否认房屋所有权证上记载的人为权利人，而认定虽没有房屋所有权证，但其提供证据证明其是该房屋的真正的权利人为该房屋的所有权人。

实务解析

一、在绝大多数情况下，房屋所有权证是证明权利人享有该不动产物权的唯一依据，只有房屋所有权证上记载的权利人才是真正的权利人，其他人都不是权利人。但是，在极为特殊的少数情况下，房屋所有权证上记载的权利人却不是真正的权利人，现实生活中，因为各种原因存在房屋真正的所有权人没有登记在房屋所有权证上的情况，本案就是一起典型的事例。李某并没有与房屋原所有权人订立买卖合同，也没有支付任何的购房款，也没有收到原所有权人交付的钥匙。按正常情况，本来应当是真正的买房人邓某被记载于房屋所有权证上，李某之所以被记载于权属证书上，完全在于其与邓某的约定，邓某为了帮助其上户口。且以李某名义记载的产权证至今在邓某处掌管。因此，本案的处理，不能只看房屋所有权证记载的内容。

二、房屋所有权证只是权利人享有该房屋所有权的证据。《中华人民共和国物权法》第17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。如果主张权利案件当事人一方有充分证据证明房屋所有权证上记载的权利人不是真正的权利人，自己才是真正的权利人，那么就应当否定不动产权属证书记载的权利人之权利，而支持提供证据一方当事人的请求。本案中，依据证据证明的事实，应当认定邓某系该房屋的所有权人，李某不是该房屋的所有权人。

（完成于2010年7月3日）

杨洋，专业诉讼律师，贵州博文律师事务所律师

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