出租人强行收回房屋并出租给善意第三人后承租人不能要求继续履行

【问题】

实践中，常常出现这样的问题：出租人与承租人签订租赁合同后，在合同履行期间、租赁期限尚未届满之前，出租人因自己的原因，不合法的将出租房屋强行收回，并将房屋另行出租给第三人。承租人以出租人违约起诉至法院要求出租人交还房屋、继续履行租赁合同，而正在使用房屋的第三人却又对出租人强行收回房屋的违约事实不知情，在这种情况下，承租人要求继续履行合同的诉讼请求还能否得到法院的支持？

 【实务解析】

一、《合同法》第107条规定：一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人与承租人订立的房屋租赁合同具有法律效力，在没有产生法律规定或双方协商一致的情形下，租赁期限尚未届满，出租人强行收回租赁房屋的行为，已经构成合同违约，依法应当对承租人承担违约责任。那么，承租人要求继续租赁使用房屋、继续履行合同的主张能否得到法院的支持？

二、出租人将房屋收回后，与不知情的第三人另行建立了房屋租赁关系，房屋正由第三人占有使用，出租人与第三人之间的租赁关系同样具有法律效力。承租人的继续履行合同主张，与第三人实际占有使用房屋的状态形成了冲突。但第三人与承租人之间并不存在民事法律关系，第三人对承租人不负有交还房屋的义务。

三、《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；

    承租人要求违约继续履行的前提是有继续履行的可能。由于第三人基于合法有效的租赁关系占有使用房屋，且正在履行与出租人的租赁关系。因此，对于承租人要求继续履行合同的主张，产生事实上不能履行的情形。除非第三人愿意提前解除与出租人的租赁关系，否则，承租人的履行要求不能得到支持。

四、虽然承租人继续履行合同的要求不能得到实现，但这并不妨碍承租人向出租人行使其他方式的救济权利，承租人完全可以要求出租人承担赔偿损失的违约责任。

 （完成于2010年6月26日）

杨洋，专业诉讼律师，贵州博文律师事务所律师

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