承租人应当以真实的交易价格做为行使优先购买权的同等条件

问题的提出

现实生活中，出于避税、少交费用的目的，往往出现房屋买卖双方向有关行政机关申明的成交数额并非真正交易数额的情况（申明的数额低于真实交易数额），买卖双方隐瞒了真实的交易数额。

在一起案例中，就出现了这样的情况：甲将一套自有住房出租给乙，租赁期间，甲将该出租房屋出售给丙，甲丙约定了交易价格后，为了避税，便以低于真实交易价格的数额向有关部门申报。承租人乙知道这一情况后，以甲侵害了其优先购买权为由，诉至法院，要求以甲丙向有关部门的申报价格优先购买出租房屋。在这种情况下，法院能否支持乙的请求？

实务解析

租赁合同中的承租人优先购买权，指承租人基于房屋租赁关系，依法于所有人在出卖房屋时享有在同等条件下优先于其他人购买房屋的权利。承租人优先购买权具有法定性，只能由法律规定，不能由当事人自由创设。

《合同法》第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。从该条规定可以看出，同等条件是优先购买权的核心，优先购买权作为对出租人处分出租房屋时权利的一种限制和制约，必须建立在同等条件这一基础上。同等条件的确定，主要指价格条件的同等。即承租人提出的购买价格必须与出租人出卖给第三人的真正价格相等，承租人提出的购买价格不能低于出租人与第三人商定的真实价格。

此案例中，出租人甲与第三人丙约定的真实交易价格并非在有关部门申报的交易价格。在甲丙已经举证证明双方的真实交易价格的情况下，不能支持承租人乙以申报价格进行优先购买的请求。因甲丙向有关部门申报的价格并非双方的真实意思表示，真实意思表示是民事法律行为的核心要素，当申报的价格与真实的约定不一致时，应以真实的约定为准，非真实意思表示对双方当事人没有约束力。所以，甲丙为了避税而虚报的交易价格并不能作为认定本案同等条件的事实依据。承租人乙的优先购买权仍然受到法律的保护，不过，乙需要以甲丙的真实交易价格作为行使优先购买权的同等条件，而不能以虚报的交易价格为同等条件。

（完成于2010年7月3日）

杨洋，专业诉讼律师，贵州博文律师事务所律师

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